Новости

Верховный Суд РФ сформировал новые ориентиры по делам о самовольном строительстве.

2026-07-09 10:39
Самовольное строительство остается одной из самых сложных категорий судебных споров. Владельцы недвижимости, застройщики, органы местного самоуправления и соседи регулярно сталкиваются с вопросами о законности возведенных объектов, возможности их сохранения или необходимости сноса.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, систематизировал ключевые подходы судов и сформировал единые правовые позиции, которыми сегодня руководствуются суды всех инстанций.

Что считается самовольной постройкой

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной может быть признана постройка, если она:
  • возведена на земельном участке без соответствующих прав;
  • построена без необходимых разрешений, если они требовались;
  • создана с нарушением градостроительных, строительных или иных обязательных требований.
При этом Верховный Суд подчеркнул важную особенность: наличие государственной регистрации права собственности само по себе не исключает возможности признания объекта самовольной постройкой. Если строительство осуществлялось с существенными нарушениями закона, зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Отсутствие разрешения — еще не повод для сноса

Одним из наиболее важных выводов Верховного Суда стало разъяснение о том, что отсутствие разрешения на строительство автоматически не означает, что объект должен быть снесен.
Суд обязан установить:
  • имелась ли возможность получить разрешительную документацию;
  • предпринимал ли собственник меры по легализации строительства;
  • соответствуют ли параметры здания действующим строительным нормам;
  • нарушает ли объект права третьих лиц;
  • создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Именно поэтому каждая ситуация рассматривается индивидуально с исследованием технических обстоятельств дела.

Почему строительная экспертиза становится главным доказательством

Практически все сложные споры о самовольном строительстве требуют специальных знаний.
Перед экспертами обычно ставятся вопросы:
  • соответствует ли объект требованиям строительных норм;
  • имеются ли существенные нарушения;
  • возможно ли устранить выявленные недостатки;
  • представляет ли объект угрозу безопасности;
  • является ли выполненная реконструкция изменением объекта капитального строительства;
  • соответствует ли объект градостроительным регламентам.
Заключение строительного эксперта позволяет суду установить фактические обстоятельства, которые невозможно определить исключительно по документам.
Во многих случаях именно результаты экспертизы становятся основанием для принятия решения о сохранении объекта либо о его сносе.

Когда суд может сохранить постройку

Верховный Суд подтвердил, что признание права собственности возможно при одновременном соблюдении нескольких условий:
  • лицо обладает законными правами на земельный участок;
  • параметры здания соответствуют установленным требованиям;
  • сохранение объекта не нарушает права других лиц;
  • отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.
Если хотя бы одно из указанных условий отсутствует, вероятность отказа значительно возрастает.

Когда объект подлежит сносу

Суды чаще всего принимают решение о сносе при наличии следующих обстоятельств:
  • строительство выполнено на участке, где размещение такого объекта запрещено;
  • выявлены существенные нарушения строительных требований;
  • объект создает опасность эксплуатации;
  • невозможно привести здание в соответствие установленным требованиям;
  • нарушены права собственников соседних объектов.
При этом Верховный Суд обращает внимание на необходимость оценки соразмерности принимаемых мер. Если нарушения могут быть устранены путем реконструкции, приведения объекта в соответствие либо выполнения дополнительных строительных мероприятий, суд должен рассмотреть такую возможность.

Роль судебной строительной экспертизы

Современная судебная практика показывает, что большинство дел о самовольном строительстве невозможно разрешить без проведения строительно-технической экспертизы.
Эксперты исследуют:
  • фактические параметры объекта;
  • техническое состояние конструкций;
  • соответствие требованиям СП, ГОСТ и технических регламентов;
  • наличие угроз безопасности;
  • возможность устранения выявленных нарушений;
  • объем выполненной реконструкции;
  • стоимость работ по приведению объекта в нормативное состояние.
Именно объективное экспертное заключение позволяет суду принять законное и обоснованное решение.

Практические выводы для собственников недвижимости

Если возник спор о законности строительства, не стоит ограничиваться только юридической оценкой документов. Во многих случаях исход дела определяется техническими обстоятельствами, которые подтверждаются исключительно экспертным исследованием.
Проведение независимой строительной экспертизы до обращения в суд позволяет:
  • объективно оценить перспективы дела;
  • выявить нарушения строительных норм;
  • определить возможность сохранения объекта;
  • подготовить доказательства для судебного процесса;
  • снизить риск принятия решения о сносе здания.

Заключение

Обзор Верховного Суда существенно унифицировал судебную практику по делам о самовольном строительстве. Сегодня суды уделяют особое внимание не только формальным нарушениям при строительстве, но и фактическому состоянию объекта, его безопасности и возможности устранения выявленных недостатков.
Поэтому строительная экспертиза становится одним из ключевых доказательств при рассмотрении подобных споров. Качественное экспертное заключение позволяет объективно оценить соответствие объекта требованиям законодательства и значительно повышает эффективность защиты интересов собственника в суде.
Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 13/2026. Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от «1» июля 2026 года № 16А/2026